Včasih se zgodi, da nepremičnina nima primernega dostopa do javne ceste ali pa bi bila povezava povezana z nesorazmernimi stroški. Zakon za takšne primere predvideva rešitev v obliki nujne poti, ki je urejena v Stvarnopravnem zakoniku (88.–90. člen SPZ). Institut nujne poti lastniku omogoča pridobiti služnost poti preko tuje nepremičnine v obsegu, ki je nujno potreben za njeno normalno rabo. Če lastnik nepremičnine brez ustreznega dostopa in lastniki sosednjih zemljišč ne dosežejo dogovora o ureditvi poti, lahko o poteku in vsebini take poti odloči sodišče.
V nadaljevanju pojasnjujemo, kaj nujna pot je, kdaj jo je mogoče zahtevati ter kako poteka postopek njene določitve.
Nujna pot je stvarna služnost, ki jo sodišče v nepravdnem postopku ustanovi na tuji nepremičnini, kadar lastnik svoje nepremičnine brez nje ne more normalno uporabljati. Gre za prisilen poseg v lastninsko pravico druge osebe, katerega materialna podlaga izhaja iz 88. do 91. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Ker je lastninska pravica absolutna, je tak poseg dopusten le v zakonsko določenih primerih in ob izpolnjenih strogih pogojih.
Pri odločanju sodišče tehtno presoja nasprotujoče si interese: na eni strani interes lastnika nepremičnine brez dostopa, da se vzpostavi potna povezava, ki omogoča normalno uporabnost njegove nepremičnine, na drugi strani pa interes lastnika služečega zemljišča, da takšna pot povzroči čim manj motenj, omejitev in škode (VSL sklep II Cp 4621/2008).
Nujna pot se lahko zahteva le v primerih, ko sta izpolnjena zakonsko določena pogoja iz 88. in 89. člena SPZ. Gre za dva kumulativna pogoja, kar pomeni, da morata biti izpolnjena oba hkrati – če eden manjka, nujne poti ni mogoče določiti.
Prvi pogoj za določitev nujne poti je odsotnost primerne potne zveze z javno cesto. Ta pogoj je izpolnjen, kadar do nepremičnine dostop sploh ne obstaja ali pa obstaja le na način, ki ni primeren za normalno rabo nepremičnine. Sodna praksa kot neprimeren dostop obravnava tudi situacije, ko bi ureditev druge poti zahtevala nesorazmerno visoke stroške.
Pri tem ni nujno, da je nujna pot hkrati tudi najkrajša možna pot. Bistveno je, da je trasa izbrana tako, da čim manj obremenjuje lastnika sosednje nepremičnine. Lahko se zgodi, da bi lastnik sicer lahko zgradil pot do svoje nepremičnine prek lastnega zemljišča ali po trasi, ki bi bila za soseda ugodnejša, vendar bi bili stroški takšne rešitve nesorazmerni. V takšnih primerih mora biti podana nesorazmernost med višino stroškov ureditve drugačne poti in posegom v lastninsko pravico lastnika nepremičnine, preko katere naj bi potekala nujna pot; šele tedaj je dopustno, da se določi nujna pot, ki je za lastnika sosednje nepremičnine manj ugodna.
Drugi pogoj za določitev nujne poti je, da se z vzpostavitvijo nujne poti ne sme onemogočiti ali znatno ovirati uporaba zemljišča, po katerem naj bi pot potekala. Sodišče mora presoditi, ali bi predlagana nujna pot lastniku služečega zemljišča povzročila prekomerne omejitve glede njegove rabe nepremičnine. Pri odločanju o tem, ali je mogoče določiti nujno pot, mora sodišče presoditi, ali predlagana trasa res predstavlja najmanj obremenjujočo možnost za služečo nepremičnino in zagotoviti, da ne pride do tega, da se znatno ovira uporaba nepremičnine.
Opisana pogoja odražata iskanje ravnotežja med nasprotujočimi si interesi: interesom lastnika nepremičnine brez dostopa ter interesom lastnika zemljišča, po katerem naj bi pot potekala, da bo poseg v njegovo lastninsko pravico čim manjši (VSL sklep II Cp 4621/2008).
Postopek za določitev nujne poti je postopek, v katerem sodišče na podlagi predloga odloča o ustanovitvi nujne poti kot stvarne služnosti. Nujna pot se ureja v nepravdnem postopku, ki se začne na predlog lastnika gospodujoče nepremičnine, ki nima primernega dostopa do javne ceste oziroma ustrezne zveze z javno potjo. Predlog se vloži zoper lastnika služeče nepremičnine oziroma zoper lastnike zemljišč, po katerih naj bi nujna pot potekala.
V predlogu za ustanovitev nujne poti mora lastnik nepremičnine natančno opisati gospodujočo nepremičnino, zemljišča, preko katerih naj bi nujna pot potekala, ter predlagani potek poti. Predlagatelj mora utemeljiti, da njegova nepremičnina nima primernega dostopa do javne ceste in da ustanovitev nujne poti ne onemogoča ali znatno ovira uporabe služeče nepremičnine.
Sodišče v postopku za ustanovitev nujne poti pogosto opravi ogled kraja, kjer naj bi nujna pot potekala. Ogled služi temu, da sodišče neposredno ugotovi dejansko stanje na gospodujoči nepremičnini in na služečih zemljiščih, ter preveri, ali predlagana pot v najmanjši možni meri obremenjuje služečo nepremičnino in ali z njo ni onemogočena oziroma znatno ovirana uporaba nepremičnine, po kateri naj bi nujna pot potekala. V praksi sodišče pogosto imenuje tudi izvedenca, ki poda strokovno mnenje glede predlagane nujne poti.
Pri odločanju o ustanovitvi nujne poti sodišče upošteva, da je nujna pot oblika stvarne služnosti, ki dolgotrajno obremenjuje služečo nepremičnino v korist gospodujoče stvari. Zato mora biti trasa nujne poti določena tako, da omogoča uporabo gospodujoče nepremičnine za njen normalen namen, hkrati pa čim manj posega v lastninsko pravico lastnika služeče nepremičnine. Če v okviru predloga takšne nujne poti ni mogoče določiti, sodišče predlog zavrne.
Če sodišče ugotovi, da so pogoji za ustanovitev nujne poti izpolnjeni, izda sklep, s katerim dovoli ustanovitev nujne poti kot služnosti v korist gospodujoče nepremičnine. V sklepu določi, kje natančno pot potekala, v kakšnem obsegu jo sme služnostni upravičenec uporabljati ter kakšno primerno nadomestilo je lastnik gospodujoče nepremičnine dolžan plačati lastniku služeče nepremičnine za obremenitev zemljišča. Na podlagi tega sklepa se služnost nujne poti vpiše v zemljiško knjigo, s čimer nastane stvarnopravni učinek in se služnost veže na nepremičnini kot gospodujočo in služečo stvar.
Nujna pot je stvarna služnost, ki se ustanovi prisilno: s sklepom nepravdnega sodišča, ki je konstitutivne narave. S pravnomočnostjo sklepa o ustanovitvi nujne poti pridobi upravičenec upravičenja, ki ustrezajo vsebini stvarne služnosti.
Zaradi ustanovitve nujne poti mora upravičenec plačati zavezancu primerno denarno nadomestilo (tretji odstavek 89. člena SPZ). Zakon ne določa kriterijev za določitev njegove višine. Gre za pravni standard, ki ga glede na konkretne okoliščine primera napolnjuje sodna praksa. Kot merila upošteva vrednost obremenjene nepremičnine in škodo, ki nastaja za obremenjeno nepremičnino (VSL sklep II Cp 3311/2015.
Nujna pot se ustanovi kot stvarna služnost v korist gospodujoče nepremičnine in obremeni služečo nepremičnino za nedoločen čas. To pomeni, da ni vezana na konkretnega lastnika, temveč na nepremičnino: ob prenosu lastninske pravice na gospodujoči ali služeči nepremičnini nujna pot kot stvarna služnost ostane v veljavi. Kljub temu pa nujna pot ni nespremenljiva. Po 90. členu SPZ jo je mogoče spremeniti ali odpraviti, če se okoliščine, zaradi katerih je bila nujna pot ustanovljena, kasneje bistveno spremenijo.
Zakon določa, da je nujno pot mogoče spremeniti ali odpraviti, če zaradi spremenjenih okoliščin ni več potrebna.
Ukinitev nujne poti je torej možna le, če ni več potrebna. Nujna pot postane po stališču pravne teorije in sodne prakse nepotrebna v primeru, če (i) povezava nepremičnine z javno cesto za redno rabo te nepremičnine ni več potrebna ali (ii) je nepremičnina na drug način pridobila povezavo z javno cesto.
Postopek ukinitev nujne poti poteka pred sodiščem v nepravdnem postopku. Sodišče na predlog lastnika služeče nepremičnine presodi, ali obstajajo spremembe okoliščin, ki utemeljujejo prenehanje nujne poti. Če ugotovi, da nujna pot ni več potrebna, s sklepom odloči o njenem prenehanju, kar omogoči izbris služnosti iz zemljiške knjige.
Postopki za ustanovitev nujne poti so dejansko in pravno lahko zahtevni, zato je priporočljiva pomoč odvetnika, ki je strokovnjak za nepremičninsko pravo. Odvetnik vam lahko pomaga v več različnih pogledih, npr:
pomaga vam oceniti, ali so izpolnjeni zakonski pogoji za ustanovitev nujne poti, tj. ali nepremičnina res nima primernega dostopa do javne ceste ali bi druga rešitev bila povezana z nesorazmernimi stroški – k presoji se lahko pritegne tudi drugega potrebnega strokovnjaka (izvedenca);
za vas pripravi popoln predlog za ustanovitev nujne poti, skupaj z vsemi dokazili, ki jih bo sodišče potrebovalo;
odvetnik vas zastopa v nepravdnem postopku in sodeluje pri ogledu ter izvedenskih postopkih;
za vas lahko izpogaja dogovor z lastnikom služeče nepremičnine, da se postopek morda sploh ne bo začel pred sodiščem, ampak se zadeva reši izvensodno.
Odvetniška pomoč je posebej pomembna, kadar obstaja več možnih tras, kadar je vpliv na služečo nepremičnino večji, ali kadar nasprotje interesov med lastnikom gospodujoče in lastnikom služeče nepremičnine povzroča tveganje za dolgotrajen in zapleten postopek. Vključitev usposobljenega strokovnjaka že v zgodnejšo fazo pogajanj z lastnikom služeče nepremičnine vam lahko prihrani veliko časa in denarja.
Da. Nujna pot je služnost, ki se lahko ustanovi tudi brez soglasja lastnika služeče nepremičnine. Če dogovor ni mogoč, o ustanovitvi nujne poti, njenem poteku in obsegu odloči sodišče.
Da. Lastnik gospodujoče nepremičnine je po zakonu dolžan plačati primerno nadomestilo lastniku služeče nepremičnine. Nadomestilo je pravni standard, ki ga določi sodišče glede na vrednost zemljišča, obremenitev služeče nepremičnine in škodo, ki lahko nastane zaradi uporabe nujne poti.
Da. Nujna pot se lahko odpravi, če zaradi spremenjenih okoliščin ni več potrebna (90. člen SPZ). To se zgodi predvsem, ko gospodujoča nepremičnina pridobi drug primeren dostop do javne ceste ali ko obstoječa nujna pot znatno ovira uporabo služeče nepremičnine.