Predpogodba je pogodba, s katero se stranki zavežeta, da bosta v prihodnosti sklenili glavno pogodbo. Gre torej za obljubo sklenitve pravnega posla, ki pa mora za svojo veljavnost že vsebovati bistvene sestavine glavne pogodbe. Osnovna pravila o predpogodbi so urejena v 33. členu Obligacijskega zakonika (OZ).
Predpogodba ima v praksi poseben pomen prav pri nakupu oz. prodaji nepremičnin, saj omogoča, da se stranki zavežeta k poslu, še preden so izpolnjeni vsi pogoji za njegovo izvedbo (npr. pridobitev kredita, ureditev zemljiškoknjižnega stanja). S tem si obe strani zagotovita večjo pravno varnost in jasen okvir bodočega pravnega razmerja.
Oblika predpogodbe sledi obliki glavne pogodbe: za predpogodbo veljajo enaka pravila o obliki kot za glavno pogodbo, kadar je oblika pogoj za veljavnost (pri nepremičninah je to pisna oblika).
Bistvene sestavine morajo biti dogovorjene že v predpogodbi: predpogodba veže le, če vsebuje bistvene elemente glavne pogodbe (npr. pri prodaji: predmet in cena). V zvezi s tem se je v sodni praksi postavilo zanimivo vprašanje, ali bi morala že predpogodba vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo (po logiki, da je zemljiškoknjiž no dovolilo bistven element prodajne pogodbe, zato bi ga morala vsebovati tudi predpogodba). Odgovor je negativen. Zemljiškoknjižno dovolilo, čeprav v praksi pogosto vsebovano v isti listini kot prodajna pogodba, ni bistvena sestavina prodajne pogodbe za prodajo nepremičnine, saj spada v sfero razpolagalnega pravnega posla, zato tudi ni potrebe, da bi ga vsebovala predpogodba prodajne pogodbe (VSM sodba I Cp 638/2012).
Sodno varstvo v primeru nespoštovanja: če druga stranka noče podpisati glavne pogodbe, lahko zainteresirana stranka predlaga, da sodišče naloži sklenitev v postavljenem roku. Na podlagi predpogodbe lahko torej stranka zahteva le sklenitev glavne pogodbe, ne pa izročitve nepremičnine in izstavitve zemljiškoknjižne listine, saj se to nanaša na samo izpolnitev glavne pogodbe (Sodba in sklep II Ips 65/96).
Kratek rok šestih mesecev: zahtevek za sklenitev glavne pogodbe je treba uveljaviti v 6 mesecih, šteto: od poteka dogovorjenega roka za podpis glavne pogodbe, če pa ta ni določen, od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena.
Spremenjene okoliščine lahko “razvežejo” predpogodbo: predpogodba ne veže, če so se po sklenitvi okoliščine tako bistveno spremenile, da pogodbe v takih razmerah sploh ne bi sklenili. Kot navaja Višje sodišče v Ljubljani v zadevi II Cp 3916/2009, je pomen pravila enak kot institut razveze ali spremembe pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. V primeru, da so pogoji 6. odstavka 33. člena izpolnjeni, pogodba že po zakonu ne veže in razveza ni potrebna. Vendar pa kakršnakoli sprememba okoliščin ne opravičuje prenehanja veljavnosti predpogodbe in je pri razlagi, katere spremenjene okoliščine so relevantne, smiselna analogija s konkretnejšima 2. in 3. odstavkom 112. člena OZ.
V prvi vrsti vam bo odvetnik lahko svetoval, če je sklenitev predpogodbe v vašem primeru sploh smiselna oz. potrebna. Če je temu tako, potem odvetnik poskrbi, da je predpogodba za stranko kar se da varna, s tem da skrbno preveri zemljiškoknjižno in pravno stanje nepremičnine, jasno opredeli bistvene sestavine (predmet, ceno, roke), izbere in pravilno oblikuje ustrezno formo ter vključi varovala, kot so ara ali varščina in odložni/razvezni pogoji.
Odvetnik lahko za vas vodi pogajanja, vam predstavi stroške in davke, ki bodo nastali s poslom na pregleden način, vas opozarja na kratke roke in po potrebi sproži sodno varstvo za naložitev sklenitve glavne pogodbe. Če se okoliščine bistveno spremenijo, vas pravočasno usmeri, ali obstajajo podlage za prilagoditev ali odstop, in pripravi ustrezne anekse ali pravna sredstva. Ko se izpolnijo pogoji za sklenitev glavne pogodbe, bo odvetnik lahko hitro in učinkovito sestavil še glavno prodajno pogodbo.
Vključenost odvetnika v postopek sklepanja predpogodbe (in kasneje tudi glavne prodajne pogodbe) za nakup oz. prodajo nepremičnine bistveno zmanjša pravna tveganja. Odvetnik prevzame breme koordinacije in pravnih preveritev, kar stranki zmanjša stres ter ji daje občutek varnosti v vsakem koraku postopka.
