Pogodba o dosmrtnem preživljanju in pogodba o preužitku se pogosto pojavita v podobnih življenjskih situacijah: ko si nekdo želi zagotoviti pomoč in oskrbo do smrti, v zameno za to pa je pripravljen prenesti svoje premoženje na tistega, ki bo zanj skrbel.
Ker sta na prvi pogled pogodbi podobni, ju ljudje pogosto zamenjujejo. V nadaljevanju zato na kratko predstavimo bistvene značilnosti obeh pogodb, izpostavimo najpomembnejšo razliko ter opozorimo na vprašanja, na katera je smiselno pomisliti, preden se stranki odločita za eno ali drugo ureditev.
Pri pogodbi o dosmrtnem preživljanju se ena stranka (preživljalec) zaveže, da bo drugo stranko (preživljanca) preživljala oziroma zanjo skrbela do njegove smrti. V zameno preživljanec praviloma odstopi preživljalcu določeno premoženje (najpogosteje nepremičnino ali delež na njej).
Za pogodbo o dosmrtnem preživljanju je značilno, da je izročitev premoženja odložena do smrti preživljanca. To pomeni, da se premoženje, ki je predmet pogodbe, praviloma ne prenese takoj ob sklenitvi, temveč šele po smrti preživljanca.
Vsebina obveznosti preživljalca je lahko različna. Ne gre nujno zgolj za “preživljanje” v ožjem smislu, ampak se lahko preživljalec zaveže tudi za druge oblike skrbi oziroma pomoči, npr. za obdelovanje zemlje, skrb za preživljanca, pomoč v gospodinjstvu, dolžnost sprejeti preživljanca v svoj dom in podobno.
Preživljalec je lahko katerakoli oseba – zakon ne zahteva sorodstvenega razmerja.
Pogodba o dosmrtnem preživljanju mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa, saj je predpisana obličnost pogoj za veljavnost pogodbe.
Pogodba o preužitku (preužitkarska pogodba) je pravni posel, s katerim se preužitkar zaveže prenesti svoje premoženje ali njegov del na prevzemnika, prevzemnik pa se zaveže, da bo preužitkarju do smrti nudil dogovorjene dajatve ali storitve (npr. prehrano, nego, pomoč v gospodinjstvu, prevoze, zagotavljanje primernih bivalnih razmer, skrb za dom, žepnino ipd.).
Za pogodbo o preužitku je značilno, da do prenosa premoženja pride praviloma takoj po sklenitvi pogodbe (in izpolnitvi pogojev za prenos). Prenos torej ni vezan na smrt preužitkarja.
Stranki pogodbe sta preužitkar in prevzemnik. Ker prevzemnik praviloma postane lastnik nepremičnine že za časa življenja preužitkarja, se pogodbeni stranki pogosto dogovorita tudi za dodatna zavarovanja preužitkarja. Tako se lahko v zemljiško knjigo vpiše prepoved odtujitve in obremenitve v korist preužitkarja, pravica do oskrbe pa se lahko vpiše tudi v obliki stvarnega bremena, tako da veže tudi morebitnega kasnejšega lastnika nepremičnine.
Tudi pogodba o preužitku mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa. Če obličnost ni spoštovana, je pogodba nična.
Bistvena razlika med pogodbo o dosmrtnem preživljanju in pogodbo o preužitku je čas prenosa premoženja (najpogosteje lastninske pravice na nepremičnini).
Pri obeh pogodbah gre praviloma za razmerje, ki temelji na zaupanju in lahko traja več let.
Razveza pogodbe je mogoča pri obeh vrstah pogodb – bodisi sporazumno bodisi v sodnem postopku, zlasti v primeru neizpolnjevanja oziroma bistvenih kršitev pogodbenih obveznosti ali kadar skupno življenje oziroma razmerje postane nevzdržno.
Ključna razlika z vidika tveganj je v tem, kaj se v času trajanja pogodbe dogaja s premoženjem. Pri pogodbi o preužitku je premoženje preneseno na prevzemnika že v času življenja preužitkarja (pri nepremičninah z vpisom v zemljiško knjigo). To je lahko za prevzemnika pomembna prednost, saj že prej pridobi lastninskopravna upravičenja in lahko nepremičnino upravlja, uporablja ali vanjo vlaga – seveda v mejah morebitnih omejitev, ki so dogovorjene v pogodbi (npr. prepoved odtujitve in obremenitve). Če v pogodbi niso dogovorjena posebna zavarovanja, lahko prevzemnik z nepremičnino torej tudi razpolaga – jo obremeni (npr. s hipoteko) ali celo odsvoji. To lahko v primeru poznejšega spora ali razveze bistveno oteži urejanje posledic razmerja.
Poleg tega je prenos pri pogodbi o preužitku zaradi vpisa v zemljiško knjigo praviloma “viden navzven” že takoj. Zato se v praksi pogosto zgodi, da se morebitni dediči ali drugi družinski člani s takšno ureditvijo seznanijo že za časa življenja preužitkarja, kar lahko sproži nezadovoljstvo in tudi priprave na kasnejše izpodbijanje (npr. zbiranje dokazov o zdravstvenem stanju, očitkih o pritisku ali zlorabi).
Pri pogodbi o dosmrtnem preživljanju je izročitev premoženja odložena do smrti preživljanca. Zaradi tega preživljalec v času trajanja pogodbe praviloma še nima položaja lastnika in z nepremičnino ne razpolaga kot lastnik. Hkrati se v praksi včasih zgodi, da širši krog oseb za takšno pogodbo izve šele po smrti preživljanca, v zapuščinskem postopku.
Ne glede na to, katera pogodba se izbere, je smiselno že ob sklenitvi razmisliti o ustreznih zavarovanjih in čim bolj natančno opredeliti obveznosti, saj se večina težav v praksi začne prav pri vprašanju, kaj je bilo dogovorjeno in ali se dogovor dejansko izpolnjuje.
Izbira med pogodbo o dosmrtnem preživljanju in pogodbo o preužitku je v prvi vrsti odvisna od tega, kaj želita pogodbenika urediti in kako si predstavljata, da se bo dogovor v praksi izvajal. Ključno je predvsem vprašanje, ali naj se premoženje prenese takoj ali šele po smrti, ter kakšne obveznosti naj ima preživljalec oziroma prevzemnik.
Pogodba o dosmrtnem preživljanju je praviloma primernejša, kadar je namen, da preživljanec premoženje obdrži v svoji lasti do smrti, preživljalec pa se zaveže, da mu bo do takrat zagotavljal dogovorjeno pomoč oziroma oskrbo.
Pogodba o preužitku je praviloma primernejša, kadar pogodbenika želita, da prevzemnik premoženje pridobi že za časa življenja preužitkarja, preužitkar pa ima v zameno zagotovljene dogovorjene dajatve oziroma storitve do smrti. V takšnih primerih je smiselno posebej paziti tudi na dogovorjena zavarovanja za preužitkarja (npr. omejitve razpolaganja, stvarno breme).
Glede na navedeno svetujemo, da se pogodba pripravi “po meri” konkretnega razmerja, torej tako, da so pričakovanja jasna, obveznosti izvedljive in morebitna tveganja že vnaprej ustrezno naslovljena. Pri izbiri primerne pogodbe za vas, vam bo lahko najbolje pomagal odvetnik.
Pogodba o dosmrtnem preživljanju in pogodba o preužitku sta na prvi pogled podobni, vendar se v praksi razlikujeta predvsem glede trenutka prenosa premoženja in s tem povezanih posledic. Pri obeh pogodbah je pomembno, da so obveznosti jasno in konkretno določene, po potrebi pa se uredijo tudi ustrezna zavarovanja, saj se spori najpogosteje začnejo prav tam, kjer dogovor v pogodbi ni dovolj natančen ali se ga v praksi ne izvaja.
V Odvetniški pisarni Križanec smo pripravili že veliko pogodb o dosmrtnem preživljanju in pogodb o preužitku ter strankam svetovali skozi celoten postopek – od izbire najprimernejše ureditve, priprave pogodbe in uskladitev, do podpisa pri notarju in ureditve spremljajočih formalnosti.
Če želite podrobnejšo razlago, si lahko preberete tudi naša ločena prispevka o pogodbi o dosmrtnem preživljanju in o pogodbi o preužitku.