Etažna lastnina je posebna oblika lastninske pravice, pri kateri ima v neki stavbi z več posameznimi deli, vsak etažni lastnik lastninsko pravico na svojem posameznem delu in solastnino na skupnih delih. Etažna lastnina ima posebna pravila glede vzpostavitve, načina upravljanja in pravic in obveznosti, kar je podrobneje predstavljeno v predmetnem prispevku.
Etažna lastnina je lastnina na posameznem fizičnem delu stavbe in je z njo povezana solastnina na skupnih prostorih, delih, napravah in zemljišču večstanovanjske stavbe. Po domače povedano – etažni lastnik je lastnik posameznega dela stavbe (npr. svojega stanovanja), ter solastnik skupnih delov stavbe (hodnikov, stopnišč, kolesarnic, pa tudi zemljišča stanovanjske stavbe).
Etažna lastnina je normativno urejena v Stvarnopravnem zakoniku (SPZ) in v Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1).
Glede na to, da je etažna lastnina lastnina na posameznem fizičnem delu stavbe in solastnina na skupnih delih, se etažna lastnina lahko logično vzpostavi le v stavbah, ki imajo več ločenih funkcionalnih enot (stanovanje / poslovni prostor), ki se lahko uporabljajo neodvisno eden od drugega. Etažna lastnina se torej lahko vzpostavi na stavbah z več posameznimi enotami, kjer je lastnikov več.
Predmet etažne lastnine je lahko posamezen del zgradbe, če je ta del kot funkcionalna celota ločen od preostalih delov in primeren za samostojno uporabo (tipičen primer je stanovanje), pri čemer pa v posamezen del lahko spadajo tudi deli, ki so sicer fizično ločeni (npr. klet, garaža in podobno).
Ko gre za vzpostavitev etažne lastnine torej “ustvarimo“ posamezne dele, ki so ločene in samostojne enote, ter skupne dele, ki so v uporabi in solasti vseh etažnih lastnikov. Etažni lastnik je lastnik svojega posameznega dela (npr. stanovanja, garaže) in lahko s tem delom razpolaga. Solastnina na skupnih delih v večstanovanjskih hišah in na funkcionalnem zemljišču, pa je v zemljiški knjigi vpisana v korist vsakokratnih etažnih lastnikov, zato etažni lastnik s to pravico ne more razpolagati samostojno, temveč le skupaj s prenosom posameznega dela. To je seveda logično, saj mora novi lastnik, ki kupi posamezni del (npr. stanovanje) postati tudi solastnik skupnih delov (hodnikov, stopnišč, itd.), ter pridobiti s tem povezane pravice in obveznosti.
Pri oblikovanju etažne lastnine se lastninska pravica na stavbi pridobi tako, da se stavba razdeli na prostorske dele, od katerih vsak postane nov predmet lastninske pravice, stavba kot celota pa izgubi lastnost predmeta lastninske pravice.
Etažni lastniki so lastniki posameznega dela zgradbe in solastniki skupnih delov stavbe.
Solastnina in etažna lastnina sta različna pravna pojma, zato ju je potrebno jasno ločevati. Solastnina je delež na nerazdeljeni nepremičnini, torej na vsakem njenem delu, etažna lastnina pa izključna lastninska pravica posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov. Solastnina predstavlja pravno oblast več oseb na isti, nerazdeljeni stvari, etažna lastnina pa je polnopravna oblast nad stvarjo.
Solastnina in etažna lastnina sta torej dve različni obliki lastninske pravice in zato nista kompatibilni ter torej ne moreta sobivati na isti nepremičnini – v neki nepremičnini z več lastniki, lahko torej obstaja bodisi solastnina, bodisi etažna lastnina. Seveda pa je potrebno poudariti, da v primeru vzpostavitve etažne lastnine na skupnih delih stavbe obstaja solastnina vseh etažnih lastnikov.
Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo. Prvi primer (pravni posel – sporazum o oblikovanju etažne lastnine, enostranski pravni posel) bo relevanten, kadar bodo solastniki neke nepremičnine soglasni glede nastanka etažne lastnine, drugi primer (odločba sodišča), pa bo potrebna, kadar solastniki soglasja ne morejo doseči. V vsakem primeru bo potreben tudi vpis v zemljiško knjigo.
Solasniki lahko sklenejo sporazum o oblikovanju etažne lastnine, na podlagi katerega bo etažna lastnina vpisana v zemljiško knjigo. Sporazum mora biti sklenjen v pisni obliki. Stvarnopravni zakonik predpisuje obvezne sestavine takega sporazuma: sporazum o delitvi mora vsebovati označbo etažnih lastnikov, zemljiškoknjižno označbo nepremičnin, natančen opis posameznega dela zgradbe v razmerju do ostalih delov, opis skupnih delov in določitev solastniških deležev na skupnih delih ter pogodbeno ureditev medsebojnih razmerij.
Možni način, s katerim tudi nastane etažna lastnina, je enostranski pravni posel. Lastnik nepremičnine lahko razdeli svojo lastninsko pravico na neki nepremičnini v etažno lastnino. V praksi gre torej za primer, ko se nekdo – lastnik nepremičnine – odloči, da bo svojo nepremičnino etažiral, torej vzpostavil več posameznih delov in skupne dele. Najpogosteje je to primer, ko investitor (en lastnik) neko stavbo etažira in nato prodaja posamezne dele. Enostranski pravni posel mora imeti enake sestavine kot sporazum o oblikovanju etažne lastnine.
V kolikor solastniki iz kakršnega koli razloga ne morejo skleniti sporazuma, lahko upravičeni predlagatelj na sodišče poda predlog za začetek postopka za vzpostavitev etažne lastnine. Sodišče bo o predlogu odločalo v nepravdnem postopku.
Udeleženci takšnega postopka so: predlagatelj, zemljiškoknjižni lastnik, skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov, če ima stavba upravnika in morebitna druga oseba, ki prijavi udeležbo v postopku.
Sodišče z odločbo o vzpostavitvi etažne lastnine (i) ugotovi, da na stavbi obstoji etažna lastnina, (ii) ugotovi pripadajoče zemljišče in druge skupne dele stavbe, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo, (iii) ugotovi obstoj ali neobstoj morebitnih izvedenih pravic na skupnih delih stavbe in njihove imetnike, (iv) ugotovi posamezne dele stavbe in idealne deleže solastnine in (v) za vsak posamezni del stavbe ugotovi lastnika ter morebitne izvedene pravice in njihove imetnike. Takšna odločba sodišča je podlaga za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo.
Z etažno lastnino imajo posamezni lastniki določene stroške. Skupni deli so namreč predmet skupne uporabe, zato pa tudi skupnega vzdrževanja in financiranja.
Etažni lastniki so dolžni kriti stroške iz skupnih delov zgradbe sorazmerno z njihovim solastniškim deležem oziroma v okviru meril, dogovorjenih s pogodbo o medsebojnih razmerjih. Posamezni etažni lastnik z enostranskim ravnanjem ne more vplivati na zakonsko ali pogodbeno obveznost – če posamezni etažni lastnik npr. nekega skupnega dela ne uporablja, to ne vpliva na njegovo obveznost kritja stroškov.
Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače.
Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo medsebojna vprašanja. V takšni pogodbi se dogovorijo npr. o stroških in obveznostih, oblikovanju rezervnega sklada, način uporabe skupnih delov, namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini, nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu, način upravljanja skupnih delov, morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini, uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene, zavarovanje zgradbe kot celote; pooblastila upravnika, itd.
Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti sklenjena v pisni obliki in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.
Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika. Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.
Če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico.
Etažni lastnik sam skrbi za svoj posamezni del, pri čemer lahko opravlja spremembe in izboljšave, v kolikor te ne pomenijo poslabšanja za kakšen drug del nepremičnine. Etažni lastnik mora v primernem času zagotoviti popravila v svojem delu v etažni lastnini, če je to potrebno, da se odvrne škoda, ki se povzroča drugim delom zgradbe in mora v ta namen tudi dovoliti vstop v svoj posamezni del, da se lahko opravijo popravila.
Etažna lastnina ima številne prednosti pred solastnino – glavna prednost je ta, da vsak lastnik ve, točno kateri del mu pripada in lahko s tem delom prosto razpolaga. To je pomembna razlika s solastnino, kjer solastnik sicer lahko proda svoj delež na nepremičnini, ne more pa prodati specifičnega dela nepremičnine (npr. stanovanja v pritličju) – ne glede na to, da morda ta solastnik uporablja izključno nek del. Za večjo varnost v pravnem prometu in bolj urejeno upravljanje z nepremičnino, je torej vsekakor priporočljiva vzpostavitev etažne lastnine.
V primeru, da imata zakonca ob razhodu mladoletne otroke, bo sodišče odločalo o dodelitvi otrok v varstvo in vzgojo, o stikih in o preživnini. Nujen del postopka (razen v ozko določenih izjemah) je predhodno svetovanje na Centru za socialno delo, ki se ga morata udeležiti oba starša. Zapisnik predhodnega svetovanja je nujna priloga predlogu za začetek postopka na sodišču.
Sodišče lahko dodeli otroke v varstvo in vzgojo bodisi le enemu od staršev, bodisi obema staršema skupaj (t.i. skupno starševstvo). V preteklosti je veljalo, da je bila določitev skupnega starševstva možna le, kadar sta s tem soglašala oba starša – danes pa je položaj drugačen, saj lahko sodišče določi skupno varstvo in vzgojo vedno, kadar oceni, da je to v največjo korist mladoletnih otrok.
Pomembno vprašanje, ki ga je potrebno rešiti, so tudi stiki. Vsak starš ima pravico do stikov s svojim otrokom, v primeru, da je otrok dodeljen v varstvo in vzgojo drugemu staršu. Obseg in pogostost stikov pa sta odvisna od konkretne družinske situacije.
Vsak starš ima dolžnost preživljati svojega otroka. Višina in razporeditev preživnine med starša je odvisna na eni strani od potreb otroka in na drugi strani od premoženjskih zmožnosti vsakega izmed staršev.
Odvetnik za ločitev vam bo pojsnil, kakšne so vaše pravne možnosti in obveznosti v zvezi z mladoletnimi otroki.